評估管理費是否合理樓宇管理服務質素是否與管理費相何,是大部份私人住宅業主關注的問題 。
物業管理費的釐定,是基於一個簡單的方程式:「支出等於收入」。根據這準則,管理公司按每會計年度的預算支出,打出管理費收入的數目,務求達至收支平衡。
隨著住客對管理質素要求不斷提高,以及物業的基本設施趨向多元化,管理服務已不僅限於清潔、保安、維修等基本要求,部份較具規模的物業管理公司甚至為住客提供康樂、飲食、交通等高質素服務。
預算支出視乎物業管理服務多寡而定,一般包括十項(詳見附表)。其中,經理人酬金是按預算開支某個百分比而訂,一般為支出的一成。至於管理收入預算,主要分三方面:
- 管理費收入
- 利息收入,例如管理費按金或儲備基金存於銀行所賺取的利息
- 其他收入,如住戶會所設施的服務收費
管理公司訂下管理收支預算後,根據公共契約(公契)指引,按業權份數向業主收取管理費,通常是以每平方呎建築面積計算。為使物業內各業主能公平地負責其業權的管理服務支出,公契亦預先將物業按不同用途(如商業、住宅)及伙期分拆成不同部份,業主按所屬部份的業權支付管理費。
雖然管理服務收費水平沒有劃一標準,但業主仍可依據參考指標,評估管理費合理與否。目前,不設泳池或會所等設施的中型屋村,每月管理費約為每平方呎$1.30;而高級住宅物業附設住戶會所及提供穿梭巴士服務,其管理費每平方呎達二元或以上。
監察管理的運用情況是業主的權利,而管理公司則有責任定期(通常是每月或每季)詳列管理費的收支帳目,並公開向業主交代。帳目一旦出現盈餘或虧損,按公契規定一般是將盈虧款項轉入來年帳目。
適當的管理費運用,是收入衹應用於管理服務支出上,而在分配支出方面,亦應注重維持樓宇的質素及服務水平為主。
由於管理費的釐定與運用關乎業主的切身利益,本公司建議業主除細閱公契外,亦可參考建築物管理條例所訂的物業管理開支指引及預算程序。
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